Misiones entre el techo propio y el mercado real: cuando tener vivienda no siempre significa poder crecer

(Canal C6Digital- Entrevista en CN con Jorge Kurrle, en vivo, en todas las plataformas)

En una nueva entrega de CN, emitida en vivo por todas las plataformas de Canal C6Digital, el periodista Jorge Kurrle conversó con Aaron Ortas, socio gerente de Fénix Inmobiliaria, en una entrevista que dejó definiciones relevantes sobre el mercado habitacional, los alquileres, la presión impositiva y las dificultades concretas que atraviesa hoy el sector inmobiliario en Misiones. Lejos de un análisis frío, la charla expuso una realidad compleja: una provincia con alto porcentaje de vivienda propia, pero con serias limitaciones para acceder hoy a nuevos inmuebles.

Misiones, con un dato mejor al esperado

Durante la entrevista, Aaron Ortas puso sobre la mesa un dato que sorprendió por su contraste con la percepción económica actual: el 72% de los habitantes de Misiones vive en vivienda propia, según datos relevados del Censo 2022. En ese punto, explicó que la provincia se ubica seis puntos por encima de la media nacional, lo que muestra un escenario habitacional relativamente más sólido que en otras jurisdicciones del país.

El peso de las políticas habitacionales

Ante la consulta de Jorge Kurrle sobre cómo se explica ese indicador en una provincia donde los ingresos siguen siendo bajos, Ortas vinculó ese resultado al trabajo histórico de organismos como Iprodha y también a la incidencia que tuvieron desarrollos impulsados por Yacyretá, que ampliaron la oferta de viviendas y generaron un impacto estructural en el acceso a la propiedad. La idea central fue clara: sin esa intervención sostenida, el escenario actual sería mucho más restrictivo.

Crédito hipotecario: demanda hay, acceso no

Uno de los tramos más fuertes de la charla apareció cuando Kurrle llevó la conversación al terreno del financiamiento. Allí, Aaron Ortas marcó que Misiones no aparece como una provincia especialmente favorecida por el crédito hipotecario. Según explicó, las consultas existen, el interés está, pero el gran problema es otro: la mayoría no califica. Las tasas altas, las exigencias bancarias y el bajo nivel de ingresos dejan a muchas familias fuera del sistema formal de acceso a la vivienda.

Una provincia que crece y necesita ordenarse

Ortas también remarcó que Misiones muestra un crecimiento poblacional importante y una fuerte concentración de ese movimiento en Posadas, aunque también con polos dinámicos en otras ciudades. En ese marco, planteó que el desafío ya no pasa solo por tener viviendas, sino por acompañar ese crecimiento con infraestructura, urbanización, servicios y planificación. La discusión, entonces, no es únicamente cuántas casas hay, sino cómo se sostiene una expansión ordenada y con calidad.

Más venta por necesidad, menos margen para especular

En otro momento de la entrevista, Jorge Kurrle introdujo una observación muy presente en la calle: la aparición de más carteles de venta. Aaron Ortas coincidió en que hoy se sumó un factor determinante al llamado “mercado natural” de sucesiones, divorcios, mudanzas o cambios familiares: la necesidad económica. Muchas propiedades salen al mercado no por estrategia, sino por urgencia. Y eso obliga a revisar las expectativas de precio de muchos propietarios que todavía miran valores viejos en un mercado que ya cambió.

El mercado no lo define el vecino

Una de las definiciones más directas del entrevistado apuntó a la distorsión que generan las tasaciones informales. Según explicó, muchos propietarios fijan valores mirando lo que pide otro vecino y no lo que efectivamente convalida el mercado. Esa lógica, sostuvo, genera una cadena de precios irreales que termina perjudicando tanto a quienes quieren vender como al funcionamiento general del sector. El mensaje fue contundente: si hay necesidad de vender, hay que sincerar el valor; y si no hay apuro, entonces no conviene salir a publicar fuera de mercado.

Alquileres comerciales y una economía que obliga a negociar

La entrevista también abordó el caso de los alquileres comerciales en el centro de Posadas, donde los aumentos muchas veces chocan contra una realidad de consumo debilitado. Allí, Aaron Ortas sostuvo que, frente al contexto actual, muchos propietarios deberían priorizar sostener a un inquilino cumplidor antes que empujarlo a irse con una suba imposible de afrontar. En una ciudad con numerosos locales vacíos, perder a quien viene pagando puede terminar siendo más costoso que resignar parte de un aumento.

Impuestos y una discusión que sigue abierta

Sobre el final, la conversación se corrió hacia el impacto de los impuestos sobre el comercio y el consumo. A partir del análisis de una factura concreta, en la mesa se expuso cómo muchas veces el enojo social se concentra en tributos menores, mientras el peso de otros gravámenes, como el IVA, termina siendo mucho más determinante en el precio final. Allí, CN dejó planteada una discusión de fondo: en una provincia de frontera como Misiones, competir con Brasil y Paraguay exige revisar de manera mucho más profunda el esquema de costos e impuestos que soporta la actividad local.

Un debate de fondo sobre el modelo de provincia

La entrevista entre Jorge Kurrle y Aaron Ortas dejó, en definitiva, un mapa muy preciso de las tensiones que atraviesa hoy Misiones: una base habitacional construida durante años, un mercado inmobiliario que todavía se mueve, una ciudad que sigue creciendo, pero también salarios bajos, crédito escaso, alquileres presionados y una estructura económica que obliga a discutir competitividad. Más allá del dato positivo de la vivienda propia, el gran interrogante sigue siendo cómo generar condiciones para que ese acceso no quede congelado en el pasado, sino que se transforme en una posibilidad concreta para las nuevas generaciones.

(Redacción C6Digital / Jorge Kurrle)